Hallo liebe Leute,

wie ihr vielleicht mitbekommen habt, haben wir die Vertragsverhandlungen mit der Immobilien Bremen (IB) dieses Jahr wieder aufgenommen. Anfang Mai 2017 übermittelte die IB uns einen ersten Entwurf eines Leihvertrags. Daraufhin folgte ein Treffen mit der IB am 19.07.2017. Mittlerweile haben wir den endgültigen Vertrag bekommen.

Nun steht die Entscheidung an, ob wir diesen Vertrag unterschreiben werden oder nicht. Wir haben oft gesagt, wie wichtig es für uns ist, diesen Ort so offen und selbstbestimmt wie möglich zu organisieren. Deshalb möchten wir diese wichtige Entscheidung nicht ohne euer Feedback treffen und laden alle Interessierten ein, ihre Meinung in die Diskussion mit einzubringen. Aus diesem Anlass wird es am 07.09.2017 um 18:00 Uhr ein offenes Treffen im Alten Sportamt geben.

Damit ihr euch ein besseres Bild machen könnt, wollen wir im folgenden Text versuchen, alle wichtigen Punkte, die den Vertrag betreffen, kurz zusammenzufassen und Hintergründe zu erklären. Weitere Infos findet ihr hier: https://altes-sportamt.de/doku/

Wir freuen uns über ein breites Feedback! Gerne auch schriftlich per Mail! Denn das Sportamt ist, was wir alle daraus machen.

Grundsätzlich waren zwei wesentliche Fragen zu klären um eine Nutzung des Alten Sportamts zu ermöglichen. Zum einen die Frage: Was für ein Vertragskonstrukt ist möglich? Und zum anderen: Wie kann die Nutzung genehmigt werden? Der nun vorgeschlagene Kompromiss von Seiten der IB stellt dabei, laut eigener Aussage, die einzige Möglichkeit dar, eine Nutzung rechtlich zu ermöglichen.

Grundsätzliches zum Vertrag

Es handelt sich um einen unbefristeten Leihvertrag, der an eine Duldung von der Baubehörde gekoppelt ist. Das heißt, das Grundstück wird dem Verein unentgeltlich zur Verfügung gestellt, solange die Duldung von der Baubehörde verlängert wird. Ein ähnliches Konstrukt wurde uns während der Verhandlungen 2015 schon einmal als Übergangslösung angeboten. Im Grunde nur zu dem Zweck, den illegalen Zustand so schnell wie möglich zu beenden um dann in aller Ruhe eine langfristige Lösung zu suchen.

An dieser Stelle waren wir bereit den Vertrag zu unterschreiben, doch dann wurde das Angebot von Seiten der Stadtgemeinde Bremen wieder zurückgenommen. Unser eigentliches Ziel war damals eine Bebauungsplanänderung mit einem Miet- bzw. Pachtvertrag, Kauf oder im besten Falle einer Schenkung, um das Grundstück langfristig für unkommerzielle kulturelle Zwecke zu sichern. Während den Verhandlungen (2015) zeichnete sich aber schnell ab, dass sowohl der Zustand als auch die Lage des Gebäudes einen „ordentlichen“ Miet- bzw. Pachtvertrag unmöglich machen.

Im November 2016 kam das Thema Leihvertrag wieder auf. Diesmal nicht als Übergangslösung sondern als endgültiges Modell. Nun soll also die Kombination aus Duldung und Leihvertrag als langfristige Lösung dienen.

Grundsätzliches zur Bauordnung

Die Baubehörde hat nach langem hin und her nun grundsätzlich entschieden, dass eine bauordnungsrechtliche dauerhafte Genehmigung der aktuellen Nutzung mit der von uns angeregten Änderung des Bebauungsplans nicht genehmigungsfähig ist. „Nicht genehmigungsfähig“ ist Verwaltungsdeutsch für das Ergebnis der Prüfung der Rechtslage, dass trotz vieler guter Ideen und der Bereitschaft aller Beteiligten keine Möglichkeit besteht, das Bauordnungsrecht so auszulegen, dass eine dauerhafte bauordnungsrechtliche Genehmigung erteilt und eine B-Plan-Änderung umgesetzt werden kann. Genehmigungsfähig ist sie nicht, weil der Bebauungsplan im Außendeichbereich nicht geändert werden kann, das steht so im Bauordnungsrecht.

Insofern ist die jährliche Duldung die einzige Lösung, um eine Weiternutzung rechtlich zu ermöglichen. Sollte sich der Zustand des Geländes nicht irreparabel verschlechtern könne diese jährliche Duldung von Seiten der Baubehörde (laut Aussage der IB) auch nicht verweigert werden.

Bereits zu Beginn der Besetzung haben wir Forderungen formuliert die für uns nicht verhandelbar waren. Diese wollen wir hier nochmal abklopfen und zeigen wo uns die Verhandlungen hingebracht haben.

Selbstverwaltung

Während den Verhandlungen (2015) hieß es von Seiten der IB, der Verein Klapstul e.V. sei nicht seriös genug, um als Vertragspartner für die IB in Frage zu kommen. Daher wurde vorgeschlagen, ein städtisches Ressort (z.B. Kultur oder Soziales) dazwischenzuschalten, welches dann unsere Trägerschaft übernehmen und mit dem die IB den Vertrag abschließen sollte. Daraufhin machten wir klar, dass Selbstverwaltung für uns bedeutet, finanziell unabhängig zu sein, die Verantwortung selbst zu tragen und außerdem eine derartige Abhängigkeit von einem städtischen Ressort nicht in Frage kommt. Bis zum Abbruch der Verhandlungen (2015) gab es in diesem Punkt keine Einigung.

Im jetzt vorgelegten Vertrag sind die Vertragspartner_innen Klapstul e.V. und die Stadtgemeinde Bremen vertreten durch die Immobilien Bremen. Klapstul e.V. übernimmt die Haftung für alle auf dem Leihobjekt entstehenden Schadenfälle und hat die für das Leihobjekt anfallenden Kosten direkt zu tragen.

Mietfrei

Während den Verhandlungen 2015 wurde uns erklärt, dass eine mietfreie Überlassung schlichtweg nicht möglich sei, denn auch die IB müsse letztendlich wirtschaftlich handeln. Die einzig halbwegs realistische Möglichkeit wäre ein Mietvertrag gewesen, bei dem ein regulärer Mietpreis gezahlt werden müsste.

Ein Kauf oder eine Schenkung kämen gar nicht in Frage, da städtische Immobilien nicht an Privatpersonen/vereinen übertragen werden könnten. Bis zum Abbruch der Verhandlungen (2015) gab es in diesem Punkt keine Einigung.

Im jetzt vorgelegten Vertrag ist die IB bereit dem Klapstul e.V. die gewünschten Flächen ohne Entgelt zur Verfügung zu stellen.

Unbefristet

Eine unbefristete Nutzung ist nicht möglich. Hier müssen wir unterscheiden zwischen dem Vertrag mit der IB und der Duldung der Nutzung durch die Baubehörde. Im jetzt vorgelegten Vertrag mit der IB ist das Leihverhältnis unbefristet. Die Duldung muss jedes Jahr erneuert werden. Eine Genehmigung, welche eine unbefristete Nutzung ermöglichen würde, ist nicht möglich. (s.o. Bauordnung)

Winterpause:

Zu Beginn der Besetzung war die Winterpause eine Gegebenheit, die wir abschaffen wollten. Diese Pause von Ende Oktober bis Anfang April wurde uns immer wieder mit der Tatsache begründet, dass das Grundstück im Vordeichbereich liegt und in dieser Zeit die Überschwemmungsgefahr erhöht ist. Ein weiterer Grund ist die Tatsache, dass das Gebäude über keine Heizung verfügt. Hier wurde viel diskutiert. Obwohl die ganze Thematik nicht abschließend geklärt werden konnte, haben wir uns letztlich während der Verhandlungen 2015 dazu entschlossen, einer Winterpause zuzustimmen. Als die Verhandlungen wieder aufgenommen wurden, erklärten wir, dass wir bereit sind vom 1.11. – 28.2. eine Winterpause zu machen und passten daraufhin unser Nutzungskonzept an.

Im jetzt vorgelegten Vertrag ist die Winterpause folgendermaßen geregelt. Die Leihgeberin stellt dem Leihnehmer die Fläche für die Zeit vom 01.04. bis zum 31.10. eines jeden Jahres zur kulturellen Nutzung und zu Lagerzwecken vom 01.11. bis zum 31.03. eines jeden Jahres zur Verfügung. Das heißt, dass eine aktive Nutzung im März nicht möglich ist.

Im folgenden wollen wir einzelne Details aus dem angebotenen Vertrag herausgreifen und näher erläutern.

Nutzungskonzept

Wir haben erklärt, dass unser Nutzungskonzept (Stand 11.2016) Grundlage eines möglichen neuen Vertrages sein muss. Im jetzt vorgelegten Vertrag ist unser Nutzungskonzept aufgenommen.

Heizungen

Punkt 3c: „Im Gebäude dürfen keine Heizungsanlagen oder Heizkörper verwendet werden.“

Das Einbauen einer neuen Heizungsanlage kommt aus Kostengründen nicht in Frage. Des weiteren kann die IB bzw. die Baubehörde keine provisorischen Heizmöglichkeiten wie z.B. elektrische Radiatoren als Dauerlösung genehmigen. Sie sind laut Energieeinspargesetz in öffentlichen bzw. städtischen Immobilien als Dauerlösung verboten.

Eingeschränkte Veranstaltungsgröße

Punkt 3d: „Die Nutzung des Außenbereichs ist nur dann erlaubt, wenn folgende Vorraussetzungen eingehalten werden: Veranstaltungsgröße bis maximal 199 Personen.

Diese Einschränkung haben wir der Versammlungsstättenverordnung zu verdanken. Die Vorschriften dieser Verornung gelten für den Betrieb von Versammlungsstätten, die mehr als 200 Besucher fassen. Diese Vorschriften einzuhalten ist für unsere Art der Nutzung nicht machbar, deshalb wird das Sportamt in einem legalen Zustand diese Einschränkung nicht umgehen können. Gleichzeitig fallen aber auch unzählige Auflagen weg, da wir eben nicht dieser Verordnung unterliegen.

Kündigung

Punkt 5: „Die Leihgeberin kann den Leihvertrag stets nur bis zum 31.10. eines Jahres kündigen; die Kündigungsfrist beträgt ebenfalls drei Monate. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen.“

Im Leiherecht gibt es eine gesetzliche Einschränkung, dass nur aus wichtigem Grund gekündigt werden darf. In diesem Vertrag ist diese gesetzliche Regelung nicht abweichend geregelt. Wichtige Gründe können die im Vertrag angeführten Kündigungsgründe sein „zudem steht der Leihgeberin ausdrücklich ein Kündigungsrecht zu, sofern der Leihnehmer seinen Verpflichtungen aus diesem Leihvertrag trotz vorheriger schriftlicher Abmahnung nicht nachkommt“ oder wenn es keine Duldung mehr gibt. Zusätzlich ist die Leihgeberin „zur Kündigung ohne Einhaltung einer Frist berechtigt, sofern die Standsicherheit des Gebäudes gefährdet oder die Sicherheit des Leihnehmers und seiner Gäste durch das Leihobjekt anderweitig nachhaltig gefährdet sein sollte“

Begehung

Punkt 7: „Die Leihgeberin ist berechtigt, das Leihobjekt vor Beginn einer Nutzungssaison am 1.4. zu begehen und hierbei das Bauordnungsamt sowie Immobilien Bremen hinzuzuziehen.“

Bei dieser Begehung werden sich Leute von der Baubehörde, Feuerwehr und IB den Zustand des Gebäudes anschauen. Hier geht es hauptsächlich um Fragen der Gebäudesicherheit und des Brandschutzes.

„Darüber hinaus verpflichtet sich der Leihnehmer, der Leihgeberin und der Bauordnung sowie Immobilien Bremen anlassbezogen jederzeit Zutritt zum Grundstück und Gebäude zu gewähren, wenn dies mit einer Frist von drei Werktagen angekündigt wird.“

Die Ankündigung von 3 Werktagen für derartige Begehungen bedingen sich aus den Grundsätzen des Leiherechts.

Haftung

Punkt 8: „Der Leihnehmer übernimmt die Haftung für alle auf dem Leihobjekt entstehenden Schadenfälle (…)“

Es wurde erklärt, dass der Verein für alles, was auf dem Gelände des Alten Sportamtes passiert, haftbar ist. Das Restrisiko, was bei der Eigentümerin verbleibt, soll durch die jährliche Begehung minimiert werden.